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广州逆袭:公寓成交暴涨66%!商铺也创7年新高……
广
广州中原研究发展部
2020-01-10 08:05

去年广州的楼市可以说是一片惨淡,一手住宅市场和二手住宅市场的成交量和成交面积,都显得格外的低迷。

很多人都会觉得,住宅地产尚且如此,一直在公众面前存在感不高的商业地产是不是更加不堪呢?

但是令人没有想到的是,去年广州的商业地产竟然走出了与住宅市场不一样的步伐!

供给太少,需求猛增

之前由于经济下行以及受到330政策的影响,从2018年开始,广州的商办物业库存积压严重。在这样的大环境下,广州的商业市场选择了猥琐发育,尤其是在去年,商业地产中最主要的三个部分――公寓、写字楼和商铺的供应量全部大幅度减少。

但是令人意想不到的是,就在所有商办物业都采取了极为保守的防御姿态时,广州的商业地产却迎来了一波需求热潮,其中公寓和商铺的供求形势可以说是反差极大。

去年广州公寓市场供应创近7年新低,为16710套85万平方米,同比跌26%,仅为2017年的一半。其中外围主力四区的公寓供应总量约占全市的6成,但同比减少48%。

全年仅有30个项目获得公寓批售,除花都区时代云港、黄埔区合景天峻供应超过1000套外,其余项目供应货量大多集中在300-500套之间。

但是与稀少的供应量相对比的是去年广州公寓的成交量,2019广州公寓市场成交反弹,成交28469套156万�O,同比上涨66%!

商铺的情景也是如此,2019年广州新入市的商业项目减少,加之全年住宅市场供应减少,底商、社区商铺两大类物业供应有限,故广州商铺供应同比腰斩,创近7年新低,为2561套25万平方米,但是商铺的市场成交量却创下了近7年的新高,达7678套86万平方米。

比起公寓和商铺去年的大热,写字楼的成交行情虽说稍有不及,但是也呈现出非常良好的态势。

继2017、2018年写字楼大量供应后,2019年广州写字楼市场供应同比跌51%,为1849套44万平方米。

由于写字楼受330政策影响不大,所以近两年来,广州的写字楼成交量都保持着不错的态势,2019年成交量虽然较18年小幅下滑13%,但依旧算是保持高位。

但是因为去年二三季度经济大环境整体比较微妙,很多投资者还是产生了观望的情绪,导致去年中期写字楼成交平淡。总的来说,去年写字楼整体成交情况是稳中有进的。 

楼市寒冬,为何商业地产可以脱颖而出?

为什么在今年的楼市寒冬中,商业地产可以走出如此与众不同的步伐呢?究其原因,与广州大的经济环境以及各项政策的利好有着分不开的关系。

从大的政策和经济环境上说,首先在去年7月《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》正式出炉。其中广州被提及了62次,核心引擎分量最重。

其次,2019年前三季度,广州更是以6.9%的GDP增速独步全国,领先于北上深,体现了广州经济规模稳步扩大,产业结构持续向好。

大湾区领头羊的身份拔高了广州的定位,而领跑全国的GDP增速则证明了广州的经济实力,既有名位,又有本事,这无疑为广州吸引更多的资本打下了坚实的基础。

大环境一片明朗的同时,去年广州还出台了很多具体的、细节的政策,来辅助商业市场的发展。

首先对于公寓来说,利好最明显的莫过于2018年底“1219商服政策”,可以说这项政策及时优化了“330政策”出台后的广州商业市场。

数据显示“330政策”后广州公寓成交月均值跌至6.7万平方米,库存积压严重,最高峰去库存周期达52.6个月!

而“1219商服政策”出台后,公寓去库存周期也由2018年底“1219商服政策”出台前的20.4个月,逐渐下降至9.0个月。

除此之外,2019年7月广州出台“商改租”新政,12月六部委发文规范住房租赁市场。

这些新政明确了“商改租”的使用范围及细化条件、有效保障了各方权益的同时,也大大提高了公寓持有运营的操作空间。

而对于写字楼和商铺来说,不断优化的营商环境和鼓励消费政策的出台给了很多投资者信心和勇气。

为了吸引更多的优质企业,广州这两年着实下了很大的功夫,出台了很多改革措施,而功夫不负有心人,2018年广州市营商环境综合评分荣登全国榜首。

公开数据显示,2019上半年,广州市新增市场主体22.17万户,其中新增企业16.24万户,日均新增企业897户。近十年累计注册企业数量超过110万户。

营商环境改善的同时,广州去年还出台了消费新政,来刺激人们花钱,去年8月发布的《广州夜间消费地图》、《广州市推动夜间经济发展实施方案》,将北京路、天河路等15个消费集聚区确定为首批“夜广州”消费地标。

有了好的营商环境,各种便利条件又刺激着人们去消费,写字楼和商铺市场的回暖也是顺理成章的了。

大家眼中的宝藏板块是哪里?

虽说去年广州的商业地产基本都处于供不应求的状态,但是根据各区域情况不同,受欢迎的程度自然也不一样,那么哪里才是大家都看好的宝藏板块呢? 首先是公寓成交最热的板块,去年除越秀区成交缩减外,其余十区公寓交易升温。

其中,黄埔区公寓成交重回6000套,番禺区保持4000套以上,南沙、花都、荔湾、从化区的成交更是刷新近4年记录,其余区域的公寓交易也均录得大幅度增长。

2019年公寓成交热点板块增加至21个,约为去年的两倍,这些板块的公寓成交量均在500套以上,而其中成交量超过2000套的板块只有花都迎宾大道和中新知识城。

写字楼市场受去年中心区供应减少的影响,成交热点向珠江东西岸外移,鱼珠、白鹅潭板块热度提升。

而外围区中,花都迎宾大道快速崛起,市场约20%的交易量来自该板块的产业项目。鱼珠则与科学城、中新知识城形成广州写字楼东轴线。而番禺区以尾货销售为主,南沙暂无板块上榜。

从商铺的成交热门板块来看,最受人们关注的依旧是黄埔,2019年黄埔区底商交易突出,广州绿地城、绿地中央广场、敏捷广场等项目均录得多宗批量网签,区域成交总量达22.9万平方米,同比翻一番。

黄埔一骑当先,增城也紧随其上,其商铺成交量同样突破了20万平方米。2019年该区多个住宅项目社区商铺销售,跑量可观。

而在公寓和写字楼成交量上都有不错表现的花都,其商铺成交量也有很大提升,其成交面积虽然只有6.1万�O,但是比去年上涨了127%,可以说有了很大改观。

总体来看,黄埔作为广州经济中心东移的承接点,加之其本身作为中心区的优势,得到了更多投资者的青睐,而花都中心区板块作为2019年广州楼市黑马,受区域规划调整、城市更新推进提速、产业升级、楼价低洼等多项利好,备受人们关注。

在住宅地产如履薄冰的去年,商业地产的“蹿红”确实让人有一种眼前一亮的惊喜,随着中心区成熟板块以及外围区热点产业板块项目关注度的提升,预计2020年,黄埔和花都还会有不凡的表现,而一直备受各项政策宠爱的南沙估计也会发力,让我们一起拭目以待吧。



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